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テナントの立地を決めるポイント①

2017年3月27日 月曜日

こんばんは。

Laf Designの後藤です。

前回【革小物専門店の場合】でテナントを借りれるかどうか?を考えてみましたが、10万円程の家賃では月100万円以上の売上を上げなければ難しい・・・

とお話させていただきました。

オープン当初は認知度も低く、広告費も多くはかけられないので、テナントの立地がかなり運営を左右します。

今回は私が店舗をオープンした後に感じたこと踏まえて、テナントの立地を決めるポイントをご紹介させていただきたいと思います。

【立地選びは「面・線・点」の3要素を重視する。】

面・・・人がいるか?

面とは商圏(マーケット)のことで、商圏を見極める際には、商圏内の人口や駅近くなら乗降客数をチェックします。

・ターゲットとするお客様がどのくらいの住んでいるか?

・通勤や通学、そもそも人が集まる地域か?

などを調べる必要があります。

それを調べるためには商圏マップ等を作成する必要がありますが、それはまたご紹介させていただければと思います。

線・・・店に行きやすいか?

線とは動線のことで、人が行き交う流れや店の行きやすさのことです。

オフィス街でランチの中心のお店を出す場合は「さっと食べて、さっと会社に戻りたい」というニーズがあるので、駅近くより会社が多くある側に出す方が良いと考えられます。

逆にサラリーマン向けの居酒屋だと終電を気にしながらになるので、駅にすぐに向かえる動線のあるお店の方が繁盛すると考えられます。

点・・・店が見えているか?

点は店が見える場所にあるかどうかです。無理しなくても自然と見える場所が理想的かと思います。

いわゆるお店の露出がどのくらいあるか?

で考えます。

・駅から見えるか?

・駅に向かうメイン道路から見えるか?

・大型ショッピングセンターから見えるか?

・交差点や信号から見えるか?

このくらい見えるポイントがあれば理想的ではないかと思います。

「面・線・点」は立地選びにおいてかなり重要なポイントになっています。それぞれ考えれば当然のことかもしれませんが、この3つが揃う物件はなかなかないのが現実ですね・・・

私もオープン時は知らなかったので、もう少し早く知っていれば・・・

と今になっては少し後悔がありますね(^-^;笑

続いて

【エリート立地、お宝立地の考え方で選ぶ】

テナントの立地でも、人通りは多いが家賃も高いエリート立地

人通りはやや少ないが、家賃は比較的安いお宝立地

エリート立地の方が儲かる!

と思いがちですが、意外と家賃が安いお宝立地の方が儲かる場合があります。

利益は 売上−費用

で表されますが、家賃が高いと結果的には利益が減ってしまいます。

例えば

《エリート立地で家賃20万円、売上140万円の場合》

家賃20万+その他固定費25万円+変動費84万円(売上の60%)

=利益11万円

《お宝立地で家賃8万円、売上100万円の場合》

家賃8万+その他固定費20万円+変動費60万円(売上の60%)

=利益12万

例えばの例ですが、エリート立地で140万円の売上を上げても家賃の他に固定費が上がることも多いので、お宝立地で100万円の売上を上げるのと利益がほとんど変わらないこともあります。

むしろお宝立地の方が儲かる場合もあるので、家賃が倍以上の場合は売上も倍近くまで上げないと利益が残らないこともあるので慎重に選ぶ必要がありそうですね。

考えれば考えるほどテナント選びは難しいですね~。

テナント選びにはまだまだ他に重要なポイントがあります。

今回の記事では書ききれないので、改めて「テナントの立地を決めるポイント②」でご紹介させていただければと思います。

いつも長々とお読みいただきありがとうござます。

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